Заробити $90 млн на троєщинцях

Команда Кличка почала довготривалу операцію перетворення Києва в конгломерат сіл. Перший свій кеш забудовники знімуть із «села» Троєщина Вважається, що корупція – це складна справа, яка потребує інтелектуальних зусиль....

Команда Кличка почала довготривалу операцію перетворення Києва в конгломерат сіл. Перший свій кеш забудовники знімуть із «села» Троєщина

Вважається, що корупція – це складна справа, яка потребує інтелектуальних зусиль. Це так, але не завжди. Наприклад, схеми забудовників, які крадуть дорогу комунальну землю – як правило, прості, а часто й примітивні.

Це зайвий раз підтвердила київська міська влада, яка використала для збагачення  ті самі прийоми, що й Довгий-Черновецький, і якими до цього часу послуговуються мери інших міст України. Єдине, чим відзначились кияни – це масштабом.

26 червня депутати кличківської більшості (БПП “Солідарність”  + “Єдність”), підсилені шістьма депутатами «Батьківщини» проголосували за початок житлового будівництва на десятках гектарів промислової зони на Троєщині. Що принесе приватним забудовникам близько 90 мільйонів доларів прибутку. І тільки на першому етапі. Бо загалом у списку – ще понад 100 таких дозволів. Вигоди самих троєщинців, як і решти киян в «проекті» – не передбачені.

Для того, щоб розповісти, що саме чекає Київ в найближчі роки і чому він перетвориться на агломерат окремих сіл, варто нагадати, як працює корупційна схема забудовників-чиновників.

 Землю – «тільки кращим людям міста»

Загалом схему  можна описати однією фразою: отримай безкоштовну землю від очільників міста, збудуй будинок і зароби гроші.

Проблема тут полягає у тому, що цій простій формулі трохи заважає законодавство.

Найбільша перепона для схематозників – це Генплан міста ( у деяких містах також і Зонінг – тобто дещо деталізований Генплан). Згідно до закону,  ділянка для забудови не може їм суперечити

Тому, якщо забудовнику вдалось колись, «за старих добрих корупційних часів» отримати землю в зоні із функціональним призначенням «зелені насадження», то збудувати там висотку – складно.

Друга проблема стосується нових корупціонерів, які ще не встигли урвати собі ділянку. На їхній превеликий жаль, з 1 січня 2015-го нові ділянки видаються лише за умови затвердження міською владою Детального плану території (ДПТ). Нагадаємо, що ДПТ уточнює положення Генплану у більш крупному масштабі. Наприклад, якщо у Генплані відображено квартал багатоповерхової житлової забудови, у ДПТ буде уточнено, де саме безпосередньо житлові будинки, а де – дитячий садок, школа тощо.

Тобто ні в першому, ні в другому випадку без Генплану – ніяк. Тим часом заробляти (тобто будувати) хочеться. Для цього в різні роки в Києві придумували різні способи, як обійти цю «халепу».

Прості схеми Черновецького  

Тоді це було просто. «Молода команда» на своїх сесіях вносила зміни в Генплан. До квітня 2011-го законодавство не регулювало частоту таких змін, тому з  моменту прийняття у 2002 році і до 2011 року, у діючий Генплан Києва було внесено близько 3500 (!) змін – в середньому частіше, ніж одна за кожен день існування цього документу.

Насправді, всі вони були фіктивними – Генплан ніхто не змінював, а Київрада просто вказувала, що ділянка переведена до іншого функціонального призначення. Жодних розрахунків і змін показників при цьому не відбувалося.

З 2011 року вакханалія припинилася: зміни тепер можна вносити один раз у 5 років. Як наслідок, принципово змінився стиль роботи місцевої влади. Не маючи можливості відразу легалізувати свої оборудки, вони протягували рішення всупереч Генплану, маючи на увазі, що перед завершенням своєї  каденції депутати приймуть новий Генплан і одним махом закриють всі свої корупційні історії.

Саме це відбулося з так званим «Генпланом Черновецького» – він мав бути прийнятий перед плановими виборами 2015 року. Але «космічна команда» не встигла закінчити процес, залишивши по собі лише проект «оновленого Генплану».

Нові схеми від Попова 

Щоб продовжувати будувати не за Генпланом, а так, як заманеться, «регіонали» вирішили прикрити оборудки специфічним документом. Перед самим Майданом з’явилось рішення КМР від 13.11.2013 № 518/10006.

Реальну його суть можна окреслити трьома реченнями:

  1. Дозволити розробляти ДПТ на базі проекту Генплану Черновецького;
  2. Дозволити змінювати функціональне призначення територій, якщо це робиться не за бюджетний кошт;
  3. Розмити відповідальність чиновників, щоб «якщо щось» – ніхто не був винен.

Юридичною мовою документу це виглядало так:

  • координація завдань та проектних рішень містобудівної документації для забезпечення ув’язки ДПТ з містобудівними рішеннями і розрахунками оновленого Генплану;
  • залучення інвестиційних коштів для розроблення ДПТ, привабливих для інвесторів та запланованих згідно з оновленими матеріалами Генплану під комплексну забудову чи реконструкцію.
  • Власники, користувачі (орендарі) земельних ділянок, які мають наміри здійснити їх забудову або змінити функціональне призначення на території ДПТ, здійснюють фінансування робіт з розроблення таких детальних планів на договірних засадах.

Тобто, Київрада прямо зобов’язала розробляти ДПТ відповідно до оновленого Генплану Києва, якого не існує – є лише проект Генплану, що до затвердження Київради не має жодної юридичної сили. Більше цього, Київрада прямо дозволила не уточнювати положення Генплану, а змінювати функціональне призначення території, якщо розробка ДПТ фінансується не за бюджетний рахунок.

Щодо розмиття відповідальності. Хоча замовником розробки ДПТ у Києві має бути КМДА, Київрада, не маючи на це повноважень, призначила замовником Департамент містобудування та архітектури КМДА, тим самим знизивши рівень відповідальних посадовців. Також, всупереч встановленому Мінрегіоном порядку, Київрада визначила, що завдання на розробку ДПТ затверджує не замовник, а заступник голови КМДА.

Усе це дозволило створити майже ідеальну корупційну схему, коли посадовці КМДА різного рівня спокійно порушують законодавство, але відповідальність розпорошена поміж ними і остаточно знімається завдяки прийняттю Київрадою свого колегіального рішення при затвердженні окремого ДПТ.

Ось як обґрунтував необхідність прийняття такої Програми тодішній головний архітектор Києва Целовальник на засіданні КМР 13.11.2013 (мовою оригіналу).

«Генеральный план мы передали в экспертизу, он сейчас там находится. То есть, его нельзя считать утвержденным, поскольку вы его еще не утверждали. Старый Генеральный план претерпел за свое существование значительные изменения и там были серьезные ошибки в нем, поэтому он не может считаться документом. Нам надо жить и развиваться дальше, городу.»

Якщо спростити цю цитату до одного речення, то вийшло би так: «Нам надо жить».

Про законність цього рішення ніхто тоді не згадував. Після чотирьох років правління регіональної влади, закон в країні уже набрав химерних обрисів. Щоправда, усе змінилось уже через кілька місяців. Стався Майдан. Відтак повинна була з’явитись нова, справедливіша реальність, але натомість ми отримали інше. А саме:

Схеми від Кличка

Відразу після Революції Гідності, КМДА не ризикнуло нахабно порушувати законодавство і задля того, щоб прикрити себе папірцем, звернулася до Мінрегіону. З питанням: «Чи можна без нового Генплану, якщо не затверджувати, то хоча б розробляти ДПТ?» Щоб бути, так би мовити, вже готовим.

Міністерство листом № 7/14-5983 від 20.05.2014 за підписом заступника міністра Дмитра Ісаєнка повідомило, що вважає за можливе для прискорення процесу розроблення ДПТ у відповідності до проекту Генплану, враховуючи що проект знаходиться вже на експертизі.

Цей лист запустив процес розробки ДПТ, що суперечили діючому Генплану.

Ішов час, будувати вже хотілося, але нового Генплану все не було. Мало того, 29 жовтня 2014 року міністр культури Євген Ніщук під тиском громадськості відмінив отримане ще у 2011 році погодження історико-архітектурного опорного плану проекту Генплану. І швидке затвердження оновленого Генплану стало неможливим.

Наступна спроба посадовців КМДА прикритись Мінрегіоном провалилася. Міністерство листом № 7/14-3234 від 26.03.2015 на запит Департаменту, чи можна затверджувати ДПТ, розроблені відповідно до проекту Генплану і які не відповідають діючому Генплану, надало чітку відповідь: ДПТ не повинні суперечити діючому Генплану, а якщо вони розроблені відповідно до проекту Генплану, затвердити їх можна лише після того, як він стане легальним документом. Проблему у КМДА вирішили легко: відповідь сховали і пішли протягувати через Київраду завідомо протизаконні ДПТ.

Що зробила депутатська більшість? Ініціювала прискорення нового Генплану? Навпаки.  Команда Кличка вирішила об’єднати обидві схеми попередників.  Якщо у 2015 році затверджені ДПТ ще відповідали проекту Генплану минулої влади, то починаючи з 2016 року у ДПТ враховувалися вже будь-які забаганки забудовників без прив’язки ані до діючого, ані до існуючого проекту Генплану.

Тобто на схему Попова наклалась і схема Черновецького: передбачається, що усі ці незаконні  ДПТ легалізують у найновішому Генплані, який під кінець поточної каденції Київради протягнуть в незалежності від спротиву громади.

Нічого дивного, що 23 травня цього року Київрада проголосувала за продовження «рішення про ДПТ»  злочинних часів Попова аж до 2020 року.

Ну, а логічним вінцем творчості стало затвердження 26 червня ДПТ Троєшини зі «списку Попова»

Можна порівняти кілька карт самостійно.

Зеленим виділена ділянка самобуду ЖК «Перлина Троєщини», під виглядом турботи про яку протягували це ДПТ.

Червоним – інша нова житлова забудова. Загалом плануються будівництво майже 900 тисяч кв.м. квартир (це більше 30 тисяч нового населення). Реалізація в майбутньому цих проектних рішень принесе комусь чистий прибуток не менше 90 млн USD.

У діючому Генплані – це комунально-складські території з інтенсифікацією існуючого виробничого використання, тобто, будівництво жодного житла не передбачено

У проекті Генплану, що розміщено на офіційному сайті замовника ДПТ – це комунально-складські та виробничі території, тобто, будівництво житла теж не передбачено

Окреме питання – скільки для бюджету міста буде коштувати майбутнє створення нових житлових кварталів там, де це не передбачено Генпланом.

Поточна вартість будівництва одного місця у дитячому садку або школі в Києві майже однакова та становить близько 340 тис грн. На кожну тисячу нового населення таких місць потрібно не менше 150. Видатки для забезпечення нових кварталів у ДПТ Троєщини складуть понад 1.5 мільярди грн. А ще нові магістральні комунікації, поліклініки, лікарні тощо – помножте суму необхідних видатків на два.

І все це має будуватися за рахунок бюджету Києва, а забудовники житла компенсують у вигляді пайових внесків на розвиток інфраструктури максимум 350 мільйонів.

Вкладники самобуду ЖК «Перлина Троєщини», що забезпечували владі «громадську підтримку» для містобудівної афери, теж непогано зароблять за свої послуги: їм безкоштовно у власність передається самовільно захоплена для будівництва земельна ділянка площею 1.3 га (вартість близько 20 млн. грн.) та забезпечать за бюджетний рахунок всією необхідною інфраструктурою, вартість якої для цього житлового комплексу перевищить 100 мільйонів грн.

Зрозуміло, що у будь-якого читача може виникнути резонне запитання: «Якщо це порушення закону, то ж можна все відкотити назад?». А от у цьому є один нюанс.

Зараз у судах на розгляді з вимогою визнати рішення Київради про затвердження ДПТ, що не відповідають діючому Генплану, знаходяться 7 позовів прокуратури Києва та ще мінімум 6 ДПТ оскаржують окремі громадяни чи громадські організації – більше половини всіх прийнятих за останні 4 роки. Але як свідчить досвід, розгляди таких справ займають роки, і всі ці роки триває будівництво житлових будинків, що суперечать Генплану.

Навіть якщо у наших судах вдасться відстояти права громади, ситуація вже перейде точку неповернення – всі збитки забудовникам від прийняття і наступної відміни ДПТ будуть підлягати компенсації із бюджету Києва. А якщо нинішня міська виконає свою програму-мінімум із протягування ще 103 таких ДПТ – місто помре остаточно.

Майбутнє Києва. Агломерація багатоповерхових хуторів

До чого призведе такий підхід? Уявіть собі пазли. На коробці намальована мініатюра майбутньої картини і ви зі шматочків збираєте велику красиву картину – саме так виглядає розробка ДПТ на основі Генплану. А тепер уявіть, що із різних наборів набрали окремі пазли, що найбільше подобаються, і потім почали складати із них картину. Поєднати частини між собою може і вдасться, але цільної картини не отримають ніколи.

Саме такі «пазли із різних наборів» і є ДПТ, яких за останні роки було прийнято 25, і ще 103 планується прийняти у найближчому майбутньому. Всі ДПТ, які подаються на затвердження, передбачають житлову забудову там, де вона не передбачено ані діючим Генпланом, ані проектом Генплану, який проходив експертизу. Такі ДПТ перестають бути частиною міста і перетворюються на окремі житлові осередки. Такі собі хутори.

Але чи можна потім всю цю неочікувану забудову забезпечити об’єктами міського рівня, адже невідомо, скільки цієї забудови буде? Всі земельні ділянки у межах ДПТ розподіляються і резерву немає – ніде розмістити зелені насадження, неможливо розширити дороги з урахуванням мешканців неочікуваного житла, невідомо, скільки буде коштувати модернізація магістральних комунікацій і чи можлива вона тощо. І це ще ні слова не було сказано, що у всіх вже затверджених ДПТ сфальшовані показники перспективного нового населення, які занижено від десятків відсотків до двох разів.

Весь Київ буде заповнено такими собі окремими селами та містечками, що не забезпечені навіть необхідним мінімумом об’єктів соціальної інфраструктури і пов’язані між собою лише спільними межами. Якщо порівнювати розробку ДПТ на базі проекту Генплану «попередників» і повну анархію із розробкою ДПТ, яку запровадив Кличко, то афери часів Черновецького і Попова з Герегою починають здаватися дитячими забавками. Містобудівна політика Кличка перетворює одне велике місто Київ у конгломерат багатоповерхових селищ.

Георгій Могильний для «Наших Грошей»

Материалы по теме: